物业服务合同(服务内容与标准)

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  1.本合同仅供业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同使用。

  2. 本合同相关条款的空白行,供双方自行约定或补充约定;涉及选择性条款的,选项内容排序无先后。

  3.物业服务企业应在合同签订之日起15日内,将本物业服务合同报物业所在区、县(市)房产主管部门备案。

  4.本合同条款由杭州市市场监督管理局、杭州市住房保障和房产管理局、杭州市消费者权益保护委员会、杭州市物业管理协会负责解释。

  根据《中华人民共和国民法典》等有关法律、法规的规定以及浙江省、杭州市物业管理条例,在自愿、平等、协商一致的基础上,经业主大会(业主)同意,选聘乙方对 百合新城物业服务项目 (物业项目名称)提供物业服务, 签订本合同。

  乙方依照本合同提供服务的受益人为本物业管理区域的全体业主和物业使用人,全体业主和物业使用人享受本合同提供的服务并承担按本合同规定及时交纳物业费用等义务。

  建筑幕墙(包括但不限于幕墙、干挂石材、砖面等)的安全维护责任人为全体业主,业主可以依据法律规定委托乙方对本物业区域内建筑幕墙进行日常维护、检修。维修和检修的内容、方式、费用及双方的权利和义务由双方另行签订书面协议。

  若单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护和管理等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

  第三条 按照“质价相符”原则,乙方提供的物业服务质量应达到约定的标准(物业服务内容与服务标准详见附件三)。该附件为本合同有效组成部分。

  (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、养护及单个项目单次不超过2000元的维修费用(物业服务企业应当及时进行维修,如发现将小维修积累成大维修,虚报维修金额的,将加倍处罚);处罚标准详见附件四。

  本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备更新、改造及单次维修超过2000元的单个项目维修费用。上述费用应通过物业公共设施维修费用予以列支或在小区的经营性收益中列支。经营性收益支出每年在公告栏进行公示。

  依法将住宅变更为其他用途的,按照变更后物业的相应收费标准收取物业服务费。

  物业服务费按照房屋的法定产权建筑面积计算。已办理不动产权证的,以不动产权证记载的建筑面积为准;未办理不动产权证或不动产权证未记载建筑面积的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。

  (1)如果物业服务费是根据甲级物业标准收取,那么服务必须要达到甲级,如果达不到甲级要求收费标准降为乙级收费标准,以此类推,具体服务标准见附件五 ;

  第六条 共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的能耗费用,采取下列第 一 种方式结算:

  业主约定由物业使用人交纳物业服务费、车位服务费、公共能耗费等费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。物业产权或者租赁关系变更时,相关业主、物业使用人应当结清物业服务费、车位服务费、 等相关费用。

  第八条 物业服务费、公共能耗费及专用车位费等相关费用按 年度 (季度、半年、年度)交纳,业主或物业使用人应在 12月31日 (每次交费的具体时间)前交纳当年费用。

  物业服务费可预收,但预收期限不得超过12个月,本合同的剩余期限不足12个月的,预收期限不得超过合同的剩余期限。

  第九条 在物业服务期限内,如因当地物价指数、最低人工工资(包括社保、公积金)等调整导致物业服务企业成本大幅度上涨,乙方需提高物业服务费的收费标准的,须经甲乙双方协商,并应征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  (二)委派人员参与现场查验,与乙方共同确认现场查验的结果,并按照相关规定与乙方办理承接查验收手续,移交物业共用部位、共 用设施设备、共用场地、物业管理用房以及业主资料等其他相关资料。

  (四)督促乙方制定物业服务方案,共用部位和共用设施设备与相关场地的年度管理计划、年度维修养护计划、年度物业专项维修资金使用计划等,并监督乙方按方案和计划实施物业管理服务;

  (五)监督乙方根据相关法律、法规或业主大会授权,制定物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、养护、管理、使用等各项制度,并督促业主、物业使用人遵守执行。

  (六)听取业主、物业使用人对物业管理服务的意见和建议,监督、协助乙方履行物业服务合同,并负责向业主大会报告物业管理的实施情况。

  (七)根据相关规定及时处理业主、物业使用人和乙方的意见、建议,并按规定做好相关物业管理事项的公示工作。

  (八)甲方在乙方依法退出本物业管理区域物业服务时,按照相关规定与乙方办理承接查验收手续,接收物业共用部位、共用设施设备、共用场地以及相关资料。

  第十一条 乙方作为本物业管理区域内的服务机构,享有并承担以下权利和义务:

  (一)设立专门服务机构负责本物业的日常管理工作,并委派相应专业的物业服务人员按相关规定及本合同约定提供物业服务。

  (二)根据相关规定建立、健全信息公开制度,对物业管理区域内所有收费项目、收费标准在收费场所明码标价。

  (三)参照《物业承接查验办法》的规定完成项目承接查验工作,对未经查验或查验不合格的物业,乙方有权拒绝接收。

  (四)有权将物业管理区域内电梯、空调、监控、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三方。乙方将专业服务委托给第三方的需报甲,并且经甲方书面同意才可以委托。

  (五)维护本物业管理区域内公共区域秩序,协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,应及时采取应急措施,协助做好救助工作。

  (六)开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作,发现安全隐患应及时予以整改或者通知协调主管单位及时整改,但如在保修期范围内的,则应及时通知建设单位整改。

  (七)不得擅自占用和改变本物业管理区域内的共用部分的用途,不得擅自占用、挖掘、改变物业管理区域内的道路、场地。

  (八)不得以业主、物业使用人未缴物业服务费、车位管理费、违反管理规约等为由,采取限制人员和车辆识别进入小区、停水停电停气等损害业主、物业使用人合法权益的行为。

  (九)按规定审核业主、物业使用人的装修方案,对业主、物业使用人、施工单位的装修行为进行管理,监督业主、物业使用人、施工单位在指定的适宜位置堆放装修垃圾,并督促其及时清运。

  (十)对业主、物业使用人违反临时管理规约的行为进行劝阻制止,但不得超越法律法规规定及本合同约定的管理权限。

  (十一)对本物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施;负责消防控制室的日常值班;管理好物业管理区域内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、维护、更新,确保它们始终处于完好状态。

  (十二)引导业主、物业使用人进行生活垃圾分类投放,对不符合分类投放要求的行为进行指导、劝告。

  第十二条 物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

  第十四条 乙方应每年在主管部门公布物业专项维修资金缴交及使用情况后,在物业管理区域内及时公告物业维修资金的缴交及使用情况,接受业主的监督。

  第十五条 物业保修金(以下简称保修金)是由建设单位交存,作为保修期内物业维修费用保证的资金。

  (一)及时将业主、物业使用人报修的保修项目、内容等以书面形式提供给建设单位,并由建设单位实施保修工作;

  建设单位委托乙方保修的,乙方应按签订的物业委托保修协议开展相应的保修工作,履行相应的保修责任,确保保修质量达到约定的标准。

  第十六条 在各保修项目保修期届满前1个月内,应按以下第 一 种方式对保修项目进行查验,记录查验结果,查验中发现的问题经建设单位确认并按照相关规定及协议实施保修工作:

  (一)由乙方制定查验方案、组织甲方、建设单位及社区居民委员会代表等各方开展查验相关工作;

  第十七条 保修金拟退还公示等相关保修金事项公示期内,乙方应做好以下工作:

  (一)做好小区内公示张贴工作,并开展张贴情况的日常巡查,保障业主知情权;

  (二)将已掌握的建设单位未履行保修责任情况以书面形式向保修金管理机构提交;

  (三)组织开展业主、社区居委会等相关各方异议收集整理,并以书面形式向保修金管理机构提交;

  (四)组织做好建设单位履行保修责任后的查验、确认,经查验、确认合格后,向保修金管理机构书面撤销相关异议;

  第十八条 乙方应建立物业专项维修资金申请及保修期内报修、维修等情况台帐,定期接受相关方查询。

  第十九条 物业管理用房建筑面积 875.83 平方米,其中包括:办公用房 373.95 平方米,位于 1幢二楼、6幢201室 ;经营用房 501.88 平方米,位于 金秋大道746、748、750号 。

  第二十条 本物业管理区域内物业管理用房的所有权依法属于业主,其使用和经营方案应当经甲方同意并公告。

  在合同期限内,甲方需向乙方提供符合法律、法规要求的物业办公用房(不包括办公用品等一切设施设备,甲方只提供办公场地),供乙方无偿使用,乙方不得擅自改变其用途。本合同终止时,乙方应当将其移交给甲方。

  第二十一条 本物业管理区域内的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等,委托乙方代为经营或管理服务的,具体收费及管理费约定如下:

  物业经营用房的出租标准不得不合理低于周边同期同类出租标准。由甲方收取租金,乙方收取物业管理费。

  (二)利用共用部位、公共设施设备进行广告或相关场地进行摆摊设点等经营活动的,具体收费由甲方决定。

  小区经营性收益主要用于小区共用部位、共用设施设备单个项目单次在2000元以上的维修(单个项目单次不足2000元(包含2000元)的维修费用由物业企业自行承担)及提升小区品质类的更新、改造项目,也可以根据业主大会的决定用于小区精神文化建设、业主大会和业主委员会运作经费等物业管理事务的其他方面。

  (四)占用共有道路或者其他场地用于停放车辆的车位,属于业主共有,其停放、收费等由业主大会制定,收益归全体业主所有。

  (五)按照上述约定比例提取的管理费归乙方支配,与管理费相关的税费由乙方承担。

  第二十二条 属于全体业主所有的经营性收益(扣除税费、管理费等经营成本后的收入)由甲方自行管理 (甲方自行管理或乙方代管)并单独列帐。经营性收益可专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,或配套设施经营亏损的弥补等事项,但依法应由建设单位承担保修责任的除外。

  经营性收益由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。经营所得收支情况应当每 年 (半年或年)公布一次,接受全体业主监督。

  第二十四条 本合同期限届满前三个月,甲方应当组织召开业主大会就物业服务企业的续聘或另行选聘进行表决。业主大会决定续聘的,应当在物业服务合同期限届满前与乙方续签书面物业服务合同。业主大会决定另行选聘新的物业服务企业的,乙方应当与业主大会选聘的新物业服务企业办好交接工作。

  乙方决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知甲方。

  第二十五条 物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘决定,乙方自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同的期限自动延续至业主大会作出续聘决定或者新的物业服务企业接任为止。

  第二十六条 任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的,违约方应支付对方人民币50000 元(大写:伍万元整)的违约金。

  第二十七条 甲方违反本合同约定的义务,致使乙方不能完成本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的,乙方有权依法解除本合同;甲方应以本合同未履行期限物业服务费总额为基数,按照 3 %的比例向乙方支付违约金。

  第二十八条 乙方的服务达不到本合同约定的质量标准的,应按已履约期间物业服务费总额为基数,按照 3 %的比例向甲方支付违约金。甲方同时有权要求乙方对其服务进行整改,若经整改仍无法达到合同约定的质量标准,甲方有权依法解除本合同并要求乙方一次性退还未履约期间的物业服务费用。

  针对项目的实际,为构建客观、公正、透明、简便易行的考核机制,充分调动物业公司服务人员的积极性,进一步提高物业服务质量,以达到通过考核鼓励争创物业服务一流小区。考核采取日常业主监督、业委会检查与年终考评相结合的方法进行。甲方有权进行500元-50000元的奖罚。

  甲乙双方对物业服务是否达到质量标准存在争议且无法解决的,由上级物业主管部门、社区或有资质的第三方机构进行评判。

  第二十九条 乙方未按法律规定和本合同约定移交相关资料并办理交接手续的,应向甲方支付人民币50000 元(大写:伍万元整)的违约金。违约金不足以弥补损失的,甲方有权要求乙方继续赔偿。

  乙方未能履行或者未适当履行本合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第三十条 业主或物业使用人违反本合同约定,逾期支付物业服务费及相关费用的,乙方有权要求业主或物业使用人支付,并在未付金额的基础上按日加收万分之 一 的逾期付款利息。

  业主、物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费及相关费用。

  第三十一条 乙方违反本合同约定,擅自提高收费标准的,业主、物业使用人有权要求乙方返还;并向甲方支付违约金【伍万元整】。

  (二)因维修、养护物业共用部位、共用设施设备需要,且事先已告知、提醒业主、物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失;

  (三)非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失;

  第三十三条 本合同自双方签字或盖章之日起生效。合同的附件与合同具有同等法律效力。

  1、乙方应当在合同签订之日起7日内向甲方交纳不低于人民币伍万元整(¥50000元)的物业服务质量保证金,保证金用于处理乙方未按服务标准提供服务、因乙方原因造成的甲方损失等事项,物业服务质量保证金一经扣除,甲方应当及时告知乙方,乙方应在接到扣除物业服务质量保证金通知之日起15日内将保证金补足,保证服务期间物业服务质量保证金的足额完整。保证金没有按时足额到账并经甲方通知后【7】日内乙方仍不补足的,甲方可单方面解除合同并不承担任何违约责任和扣除全部保证金,该保证金在甲方的存续期间不计息。

  2、甲方有权从履约保证金中扣除用于修复乙方损坏甲方的设施、设备、场地或因乙方违约而导致损失的金额和违约金,且乙方应当在接到扣除履约保证金通知后10个工作日内补足扣除差额,保证物业服务合同履约保证金的完整性。

  3、甲方认为乙方在服务期内没有涉及甲方的应付而未付金额或违约行为,甲方在服务期满后或提前终止合同后一个月内全额退还履约保证金;甲方认为乙方在服务期内有涉及甲方的应付而未付金额或有违约行为,甲方将扣除乙方应付金额或违约金后退还保证金余额。

  5、乙方应每半年向甲方上报各项收费情况及其他公共收益情况,同时在小区公示(并必须在甲方指定的平台上向全体业主公开)。乙方必须严格按照国家相关规定及物业服务合同约定履行服务,服务每半年向业主公告一次财务收支情况,提交年度工作总结报告(并必须在甲方指定的平台上向全体业主公开)。超期不公开的,甲方有权扣除履约保证金人民币贰万元。

  6、甲方每季度定期根据物业管理服务合同内容对物业各项服务工作进行抽查和巡查,如有未达到合同约定要求的事项,甲方可发函督促乙方限期整改,限期内不整改的根据事件大小扣除相应履约保证金。

  7、未经甲方同意乙方不得将物业服务整体转包给其他公司或个人,否则甲方有权立即终止合同并扣除全部履约保证金。乙方如果委托第三方专业机构的必须要经得甲方同意后才能委托。

  8、乙方变更法人代表、股东发生变化或者股东出资额比例发生变化的,需在两个星期内书面告知甲方,发现有甲方成员直接或间接持有乙方股份的(包括乙方本级以及乙方下属公司、下属项目部等),甲方有权立即终止合同并扣除全部履约保证金。

  1、未经甲方书面同意,乙方无权在物业管理区域中从事任何广告活动或类似宣传,甲方有权依照广告法和甲方相关的规定责令乙方限期改正,并接受处罚;但甲方在该区域发布的广告宣传保证不致影响乙方的正常工作。

  2、乙方不得以甲方的名义从事任何经济活动,且由此发生的一切债权、债务与甲方无关,由乙方自行担责。

  1、甲方严格按附件三、附件四、附件五规定的综合管理服务标准对乙方进行考核,如双方认为需要进一步细化的,可以通过附件形式进行进一步明确。

  2、急修:公共区域确保在最短时间内予以修复,除不能克服的特殊情况乙方可以在征得甲方同意后延迟外,其余情况应在半个工作日内修复。

  3、应由乙方负责的,属于小修的,应在一个工作日内修复,除非乙方征得甲方同意延迟;属于大修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织实施。

  2、在管理区域的各项服务,其工作时间必须满足甲方的工作要求,包括星期日及公众假期。如遇特殊情况,甲方可要求乙方调整工作时间直至全天二十四小时工作。

  3、乙方必须聘请(或指定)一位经理(负责人),全权代表乙方与甲方保持密切联系并保证管理区域管理服务工作。根据综合考评或工作情况,甲方有权要求乙方在15个工作日内更换经理(负责人)、相关骨干人员。

  4、为确保管理区域的管理和服务工作,乙方承诺配备的人员数量不少于 人,乙方需向甲方备案。乙方聘用的工作人员必须符合劳动部门有关用工规定,并经相关专业考核合格后持证上岗,甲方有权进行审核,该类费用开支由乙方负担。否则视为违约处理,甲方有权单方面解除合同并扣除全部物业服务合同履约保证金,不承担任何责任。

  5、在合同期间,乙方所有人员仅与乙方建立劳动合同关系,且所有人员使用须符合有关法律规定。乙方人员发生任何事故或与乙方发生劳动争议均由乙方自行全权负责,相关费用乙方自行承担,以保证甲方在乙方人员索赔时不承担任何责任。

  6、乙方须出具或办理完毕合同项下相关资料、证件及甲方规定的与管理区域经营业务有关的执照和许可证,方可从事经营并在经营中遵守一切有关条例和规定,自行缴纳有关税费。

  7、乙方必须确保为甲方提供优质、高效的专业服务,并根据甲方要求改变不满意的服务状况。接受有关部门监督与检查。同时,乙方自觉参加甲方认为有助提高甲方形象的宣传活动。

  8、在服务合同期内乙方应保证管理区域的设施、设备良好的运营状况和环境状况,并接受甲方或其授权(第三方监理)人员的检查,对由乙方引起或造成设施、设备的损坏及环境卫生不理想状况,甲方将书面通知乙方修复或整改,在书面通知下达一周后,仍未按要求修复或整改的,甲方将负责完成这一工作,所需费用连同15%附加费全部由乙方承担。

  9、乙方须在合同签订后15天内,向甲方提供绿化管理维护制度、车辆管理方案。

  10、乙方须在合同签订后一个月内,确定电梯维保单位并与维保单位签订电梯维保合同。该合同签订前需与甲方或其授权人员进行充分沟通协商,征得甲方书面同意方可签订合同并出示合同原件及定期财务凭证向甲方备案。合同中应明确奖惩、配件的采购途径以及配件的采购主体等(详见补充协议)。每年【5】月【31】日前乙方须向甲方提供电梯的检测报告。

  11、乙方在合同履行期间须制定切实可行的消防设施设备管理维护制度,并提供甲方备案,确保消防设施设备处于正常工作状态。

  12、乙方须在合同签订后三个月内,建立并备齐所有档案,包括业主档案、污水管线、自来水管线、粪便管线、消防管线、电线管线、视频监控设备及线路图等。如因甲方原因未能完成的,应以书面形式说明。

  13、乙方负责小区内所有的机房、设备用房的维修(定额小修的费用由乙方承担)、维护等,并要求在各个机房、设备房室内醒目位置张贴相关制度、操作规程、责任人等,管理人员须执证上岗。业委会资讯。所有机房、设备用房应配置温、湿度计和加热制冷除湿等设备,确保房间温度和湿度在规定的范围内。二次供水房配备杀菌设施,确保水源不受二次污染。

  14.1乙方不得以任何理由向甲方工作人员支付费用或赠送实物,免收或打折收取物业费等,违者将终止合同。乙方人员也不得以任何形式向甲方相关人员索取小费或钱物等。

  14.2不得在管理区域从事非法活动,也不得从事有损甲方利益的活动,同时不允许在管理区域对甲方经营活动进行滋扰性的行为。

  14.3除经甲方批准进行必要的维修工程外,乙方不得损毁管理区域原有的设施和装潢,不得更改已铺设的电缆、电线等电力装置。同时,也不得安装任何可能造成电缆负载过大的电器设备,以免无线未获甲方书面同意,乙方任何时候都不能在管理区域存放易燃易爆物品、挥发性大或气味浓烈的液体等。

  乙方应对乙方人员以及第三方全权负责(如乙方应投保第三责任险),在乙方的责任区内由于乙方原因导致自己员工或第三方的事故由乙方负责,甲方不承担任何责任。

  在合同期内,乙方所有人员的事故由乙方自行全权负责(如乙方应对其员工投保人身意外险),以保证甲方在乙方工作人员索赔时不承担任何责任。

  乙方须按《劳动合同法》和政府有关各部门规定为全体服务人员缴纳所有相关的社会保险及其他相关费用。乙方对此全权负责。

  16、乙方及其员工遵守物业管理区域内的一切管理、消防安全等规定和制度,保证管理区域消防设施能正常使用,消防通道畅通,同时承担违规责任。

  17、为保障乙方及时快速处置应对小区突发事件等,甲方要求乙方安排秩序维护员、负责人等相关人员在小区值班驻点,遇到突发事件或安全检查时,乙方必须配合有关部门执行任务,并指定专职人员协助工作,直至完成。

  20、乙方已经知道明确小区的《管理规约》和《议事规则》及业主大会作出的各项决定,同时遵守,而且对甲乙双方具有法律上约束力。本条款为优先条款,在本合同中优先适用。

  双方另行签订的补充协议不得不合理减轻或免除本合同中约定应当由乙方承担的责任,或者不合理加重甲方、业主方责任。

  第四十条 本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可依法向房屋所在地法院提起诉讼。

  第四十一条 本合同壹式 柒 份,甲、乙双方各执 份,报物业所在地区、县(市)房产主管部门一份(备案)。

  小区内设置管理处,办公设施设备较先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,办公场所整洁有序。

  管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,需要向甲方提供相关证书复印件,并经甲方核对原件。管理服务人员着装统一、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。物业企业人员: 人,其中经理 1 人,客服 6 人,安管部 15人,工程部 4 人,保洁绿化人员 15 人。每月25日前把下个月的排班表交给业主委员会。

  主持日常管理工作。根据各时期的实际状况,提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

  对业主负责和汇报工作,按时向业主提交工作计划和小结,听取业主的意见和要求,并在规定期限内落实执行。

  负责召集员工每月例会,检查工作落实情况,布置工作任务,协调员工关系,就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向业主汇报。

  进行巡视,对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解,每天检查各个重点环节,发现问题及时解决。

  发生紧急事件时,立即组织相关责任人员进行处理,按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习,分析原因并写出报告向业主汇报。

  每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查,及时解决发现的问题,或书面通知有关员工,要求整改。

  负责对分包合同相应条款的审核、修改,并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

  负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作。

  公开服务电话,周一至周日在管理处进行业务接待,并提供服务,每天接待时间不少于9小时。服务时间:每日【 】时至【 】时。

  (2)公开报修电线小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。

  (4)告知业主或使用人装修须知,制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻或报告。

  (5)建立财务制度,对物业服务费的收支进财务管理,做到运作规范,账目清晰。

  (7)建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。

  (9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户70%的业主或使用人沟通,进行满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。

  (11)广泛运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)。

  (13)对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻或报有关部门处理。

  (14)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各幢及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

  (1)专业人员要求55周岁以下,身体健康,无不良嗜好,工作认真负责并定期接受培训。

  (2)上岗时佩戴统一标志,穿戴统一制服(按季节配发相应制服),仪容仪表规范整齐。

  (1)走廊地面每日清扫、每两日拖洗1次;消防楼梯每日清扫,一周拖2次。大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养1次。

  (8)电梯轿厢:每日擦拭、清扫1次以上,循环保洁(如有地毯每日换洗1次)。

  (1)垃圾收集:高层、小高层按单元、多层按幢设置有盖垃圾,公共区域按需设置有盖垃圾筒或果皮箱,每日清理一次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

  (2)道路地面、绿地、明沟:道路地面、绿地每日清扫一次,并巡回保洁,做到无明显暴露垃圾、无卫生死角;明沟每周清扫一次。

  (3)宣传栏、小品等:每半月清洁一次,高杆路灯2M以上部分每季度清洁一次。

  (4)垃圾清运:小区内不设垃圾中转房,每天直接清运一次,垃圾桶外部每天擦拭一次,垃圾桶内胆夏天每天冲洗一次,冬天隔天冲洗一次,保证箱(桶)无满溢、无污迹。

  (5)消毒灭害:每季对窨井、明沟等地喷洒药水一次(6、7、8、9月每月喷洒一次),每年灭鼠三次。

  (1)专业保安人员要求55周岁以下(门岗处要求45周岁以下),身体健康,无不良嗜好,工作认真负责并定期接受培训。

  (3)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。

  (4)上岗时佩带统一标志,按需求穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠。

  (1)主出入口(南大门)24小时值班看守,次出入口(东大门)24小时值班看守,东大门一人以上(含一人)值班看守,并且白天站岗看守(每天不少于13小时),要有详细交接班记录和外来车辆、人员的登记记录。

  (4)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件或可疑物件搬出实行确认制度,并进行记录。

  (1)确定巡查路线,白天每小时巡查一次,夜间每小时巡查一次,重点部位、重点区域每半小时巡逻一次,并有巡查记录。

  (2)接到火警、警情后十分钟内到达现场,并报告业委会与警方,协助采取有关措施。

  (1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息,并且可以回放至少1个月以上。

  (2)监控中心接到报警信号后,保安人员十分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。

  (3)小区应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。

  (1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。

  (3)车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全。

  (1)修剪:乔、灌木修剪每年三次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍,做到枝叶紧密、圆整、基本无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于三次,基本无枯枝。

  (3)施肥:按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍。

  (6)其它:乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。

  (1)门窗:每周巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。

  (2)楼内墙面、顶面、地面:墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。发现损坏,属小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制计划和住宅专项维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定,组织实施。

  (4)雨、污水管道:区内公共雨、污水管道每年通一次,雨、污水井每半年检查一次,并视检查情况及进清掏。

  (7)道路、场地等:每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏,属小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制计划和住宅专项维修资金使用计划,向业主大会或业委会提出报告和建议,根据业主大会决定,组织实施。

  (8)休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品:每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保证其安全使用。

  (9)室内外健身设施等:每周一次巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外〕。

  (10)安全标志等:对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每半月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。

  (1)每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。

  (4)水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

  (4)污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。

  由物业公司委托专业维保单位进行维保(经甲方书面同意)(1)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。

  (2)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。

  (3)电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

  安防监控由物业公司委托专业维保单位进行维保(经甲方书面同意)(1)楼宇对讲系统(可视):每周一次进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常(系统修复后);

  (2)周界报警:24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号;

  (3)监视系统:适当增加高清摄像头,定期进行调试与保养,确保监视系统完好率95%及以上且保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。

  重要设施设备由物业公司委托专业维保单位进行维保。(经甲方书面同意)(1)消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;

  (4)每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器及时清洗或更换(消防改造后);

  打造亲切、灵敏、便捷的物业前台,健全前台受理事项处理台账记录、处置流程;全面接收通过口头、电话、微信与微信群等多种渠道反映的报修、投诉、批评、建议等信息,尽量全部原始登记在册,注明交办责任人,及时反馈;跟踪处置结果,随机回访抽查;定期统计分析,研判舆情民意,供公司管理层或业委会决策参谋。

  加大共享单车有序停放的宣传,提醒并告知业主共享单车在小区东、南门或北门外的指定停放地点,及时将小区零散的共享单车在指定点有序排放,方便业主用车,提高共享单车使用率。拒绝共享汽车、单车进入及驻停小区。

  根据业主的委托无偿代收、保管快递物品;小件物品配货架有序摆放,按楼道编号导引业主方便领取;大件物品整齐码放,视情整理;创造条件,引进快递柜,按区域划片定点摆放,方便投递与领取。

  规范商铺公共环境服务重点,循环保洁商铺室外人行道区域;劝阻乱堆乱放现象,杜绝不雅不洁广告,联络城管等部门加强监管;定时巡查,及时发现消防及安全生产隐患,提醒业主整改并报告主管部门。

  针对性循环保洁,未到清运时段的垃圾桶满溢时及时更换或增加空桶;根据情况及时撤换或更新清运人员与清运方式,缩短清运操作时间,减少噪音扰民;清后彻底扫除细小剩余垃圾,杜绝脏水、黑水流泻。

  堵疏结合,小广告的清除纳入楼道保洁员的日常工作,全面彻底清理小广告牛皮癣;统一提供相对可信的便民服务指定服务商,杜绝其他闲杂人等进入楼道。将其纳入居民的举报投诉受理事项,每十天开展一次专项检查。

  迅速发现、介入处置居民反映的大件垃圾,跟踪了解乱堆乱扔行为人,协商代为有偿处置,不侵占其他业主的资源。有偿处置的大件垃圾清运不超过3天,对找不到户主的垃圾3天内必须转运到中转地点。公布指定堆放地点,制定诚信曝光机制。

  按住建部门要求,对房屋装修严格登记介入管理。实行装修承诺协定管理制,缴纳承诺制保证金约束,对违规装修及乱扔建筑垃圾进行追诉。

  限期整理楼道、储藏室走道、地下车库等公共部位“僵尸车”及陈年废弃物;甄别垃圾与遗弃物的类别,无条件清除垃圾,寻找遗弃物户主;通知业主限期整改,并通报业委会协商处置办法;对公告后无人认领的遗弃物,将视作垃圾处理。对于协商不成的大件堆积物,公告该单元全体住户联合监督。

  更新改进小区出入口,公共车库门禁系统智能化水平,加强车库通道乱驻停车辆管理。对呼叫保安人工放行的车辆要核对蓝牙或门禁卡,没有凭证的拒绝放入;登记核对乱停放车辆,张贴提示、电话催促驶离。对于屡教不改者进行诚信曝光。

  逐步设立统一的电瓶车集中充电处,劝阻业主收拾私拉乱接的电线,协同派出所定期清除私拉乱接乱象,减少安全隐患。

  广告收入、摊位费等所有公共区域收入全额用于小区公共部位维修,并设立专项账目,定期汇总公布,便于查询。

  定期登记摸底住户车辆添置变更情况,探索外来车辆收费制度;恰当设立禁停区域,及时巡查发现违停车辆,有力提醒监督其整改,杜绝出入口、转角被堵塞现象;公共区域收入优先使用于草坪砖车位的维修,杜绝积水、溅泥现象。

  按照区政府、街道以及社区关于生活垃圾“三化四分”和分级管理要求,设立垃圾分类管理员,积极改造基础设施和收集条件,尽早宣传引导培育居民分类投放习惯,按时达到达标小区标准。

  引导居民文明养宠物,及时清除公共区域的粪便,监督举报不按规定养犬、溜狗行为,定期扑杀无主流浪猫狗。

  春节、五一、国庆、元旦等重要节假日要有节日气氛。每年中秋节前办一个邻里节。

  对业委会交办的事项,无论口头或书面交办的事项都要单独登记,对于处理结果既要告知相应业主,也要回复业委会,每月向业委会汇总汇报一次。

  备注:1、凡涉及业主委员会成立后予以考核的项目,在评定前期物业服务收费等级时,相应分值不作扣除。2、评分分值达到90分(含90分)以上的,符合本服务收费等级的要求。

  备注:1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目,在评定前期物业服务收费等级时,相应分值不作扣除。2、评分分值达到90分(含90分)以上的,符合本服务收费等级的要求。

  备注:1、凡是涉及业主委员会成立后予以考核的项目,在评定前期物业服务收费等级时,相应分值不作扣除。2、评分分值达到90分(含90分)以上的,符合本服务收费等级的要求。

  二、本办法所指的公共能耗包括共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等高能耗设施设备运行所需的水、电、气(油)等能耗费用。

  六、采取预交公共能耗费的,业主、物业使用人预交的公共能耗费不足的,应及时予以补足;若有结余的,将结转入下一周期的公共能耗费用。

  七、业主与使用人约定由物业使用人交纳公共能耗分摊费的,从其约定,业主负连带交纳责任。